Пазар на офис площи в София Q1 2024 Съществуващи офис площи и строителна активност
През първото тримесечие на 2024 общият обем на съществуващите офис площи клас А и Б в София остана непроменен спрямо предходното тримесечие и наброява 2.523 млн. кв.м след като не беше отчетено завършването на нови сгради. Строителната активност регистрира 8% покачване на 12 месечна база спрямо края на първото тримесечие на 2023 и в момента обемът на офис площи във фаза на строеж достига приблизително 260,000 кв.м. Повече от половина от тях са концентрирани в две локации – Хладилника и Цариградско шосе, съответно с 25% и 21% от строящите се площи.
Търсене Пазарът регистрира положително нетно усвояване на клас А площи от 11,300 кв. м за периода докато при клас Б беше отчетен негативен резултат от 5,500 кв. м. Съответно общият резултат от нетното усвояване в двата класа достигна 5,800 кв. м за тримесечието. Следвайки добрия резултат от второто полугодие на 2023, пазарът продължи да се представя добре с 30,000 кв. м новонаети офис площи, в период когато много компании се опитват да повишат нивото на присъствие на служителите си в офиса.
Свободни площи Свободните площи в съществуващи сгради клас A и Б в края на тримесечието възлизат на 374,000 кв. м, което представлява 14.8% от общия инвентар. Това е спад от 0.2% спрямо 15% свободни площи към края на 2023 и от 2.4% спрямо края на първото тримесечие на 2023, когато свободните площи бяха 17.2%. Районите извън широкия център отчитат най-висок процент на свободни площи с общ резултат от 15.8%, което е много малко над процентa, който беше отчетен в идеалния център. Интересно е да се отбележи, че свободните площи в идеалния център продължават постоянно да се увеличават през последните 9 тримесечия. От 4.6% през в края на 2021 увеличението е до 15.7% към края на първото тримесечие на 2024 г. От друга страна ако се вземат предвид и сградите, които са в процес на строеж, то наличните офис площи за наемане възлизат над 533,000 кв.м, като Цариградско шосе е с най-висок дял от 29%.
Наемни нива През първото тримесечие на 2024 г. офертните наеми регистрираха покачване на годишна и тримесечна база в повечето райони. За клас А площи нивата варират обичайно в диапазона €12.50 - €16.00 на кв. м. При някои сгради в идеалния център обаче достигат и до €20 на кв.м. Покачване регистрира и средното ниво на наемите в клас Б сгради. В идеалния център то е от 6.5% на годишна база. Наемите при клас Б сградите основно са между €9 и €12 на кв. м.
Пазарна прогноза През 2024 се очаква завършването и въвеждане в експлоатация на нови близо 100,000 кв. м офиси. По-голяма част от тези площи обаче вече са предварително отдадени, а останалите вероятно ще бъдат отдадени през годината, имайки предвид текущата динамика на търсенето. В резултат на това не се очакват видими промени в нивата на наличните офис площи за наемане. Офертните наеми вероятно ще се стабилизират около настоящите нива, въпреки че при отделни сгради могат да претърпят както слабо покачване така и спад. Общият процент на свободни площи към края на 2024 не се очаква да надхвърли текущото ниво.
За ЕМ БИ ЕЛ ЕООД (www.mbl.bg) MBL е водеща компания, специализирана в предоставянето на консултантски и брокерски услуги в областта на бизнес имотите. Компанията е изградила стабилна репутация на пазара на недвижими имоти в България и предлага комплексни решения на местни и международни клиенти – строителни предприемачи, инвеститори, финансови институции, наематели и др. Експертният екип на компанията притежава солиден опит в управлението на имоти, финансовите услуги, инвестициите и управлението на проекти.
За повече информация моля посетете
www.mbl.bg или се свържете с:
• Владислав Христов, Директор Консултантски и посреднически услуги, vhristov@mbl.bg, +359 884 464 567
• Николай Неов, Директор Офис площи, nneov@mbl.bg, +359 886 292 68
MBL анализ: Бъдещето е в хибридния модел на работа, "Хладилника" - предпочитана офис локация в столицата
Плaнoвeтe cи зa нaeмaнeтo нa дoпълнитeлни плoщи в cpaвнeниe c 54% плaниpaщи paзшиpeния пpeз 2019. B пocт-пaндeмичeн ĸoнтeĸcт и пpeдвид вce пo-шиpoĸoтo пpилoжeниe нa xибpидния мoдeл нa paбoтa, пoвeчe cлyжитeли нe oзнaчaвa нeпpeмeннo нacтaнявaнeтo им в пo-гoлям oфиc и нaeмaнeтo нa дoпълнитeлнo oфиc пpocтpaнcтвo.
Oфиcът - cпoдeлeнo coциaлнo пpocтpaнcтвo и пpocтpaнcтвo зa cътpyдничecтвo
Cъщecтвyвaт peдицa вaжни фaĸтopи, ĸoитo oĸaзвaт влияниe в пpoцeca нa взимaнe нa peшeниe пpи избopa нa oфиc пpocтpaнcтвo. Bcичĸи тe имaт paзличнa тeжecт и знaчeниe в зaвиcимocт oт индивидyaлнитe изиcĸвaния. Oбщият aĸцeнт, ĸaĸтo и пpeз пpeдxoднитe гoдини ocтaвa въpxy лoĸaциятa ĸaтo пpиopитeт нoмep eднo зa ĸoмпaниитe c 22%, cлeдвaнa oт нeмнaтa цeнaтa, ĸoятo ce нapeждa нa втopo мяcтo (17%), a нa тpeтo мяcтo в cпиcъĸa c пpиopитeти c 14% ce нapeждa ĸoмyниĸaтивнocттa и гpaдcĸия тpaнcпopт. Oцeнявaйĸи ocнoвнитe бизнec paйoни в Coфия, нaй-гoлям дял (65%) oт aнĸeтиpaнитe нaeмaтeли oтличaвaт Лoзeнeц/Xлaдилниĸa ĸaтo paйoн, ĸoйтo oтгoвapя нa тexнитe пpeдcтaви зa пpигoднa лoĸaция нa oфиc, cлeдвaн oт идeaлния aдминиcтpaтивeн цeнтъp (61%), Цapигpaдcĸo шoce (53%), Изтoĸ/Изгpeв (53%) и зoнaтa нa Бизнec Πapĸ Coфия (50%).
Cпopeд пpoyчвaнeтo 74% oт aнĸeтиpaнитe ĸoмпaнии вce oщe нямaт плaнoвe зa caтeлитни oфиcи, 13% вeчe имaт тaĸъв в eдин или пoвeчe peгиoнaлни гpaдoвe, a ocтaнaлитe 13% плaниpaт oтвapянeтo мy. B тoвa oтнoшeниe Bapнa ce oĸaзвa пpeдпoчитaн paйoн, cлeдвaн oт Πлoвдив и Бypгac c идeнтични peзyлтaти, ĸaĸтo и Pyce.
ПАЗАРЪТ НА ОФИС ПЛОЩИ ОТБЕЛЯЗА ЛЕК СПАД ПРЕЗ ПЪРВОТО ТРИМЕСЕЧИЕ
Пазарът на офис площи в София започна активно 2020 г., но впоследствие бе повлиян негативно от разпространението на коронавируса. През първото тримесечие бяха въведени в експлоатация 23,000 кв.м. Нетното усвояване възлезе на 13,000 кв.м., отбелязвайки спад от 31,000 кв.м. спрямо същия период на миналата година. В резултат, делът на свободните офиси остана без промяна - 9.8%.
Предлагането на модерни офис площи в началото на 2020 г. отбеляза ръст – офис площите в съществуващи сгради достигнаха 2.18 млн. кв.м. Нарасна и обемът на площите в строеж до 400,000 кв.м. На този етап не очакваме в близко бъдеще да стартира строителство на нови проекти.
След рекордните за последното десетилетие новонаети офис площи от 150,000 кв.м през 2017 г. и 140,000 кв.м през 2018 г., през 2019 г. нивото спадна до 110,000 кв. м, което беше сигнал за очакван спад през тази година. Сегашната пазарна ситуация допълнително влошава перспективите, забавяйки или спирайки процесите по евентуални сделки. Сключените сделки за първото тримесечие възлизат на 23,000 кв.м. Трудно е да се прогнозира какъв ще бъде крайният обем на търсенето през 2020 г., но със сигурност ще бъде далеч под нивата от предходните 3 години.
Средните наеми останаха без съществена промяна - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират между 12 и 14 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на кв.м. В създалата се обстановка определящо за нивата на наемите както през тази година, така и в по-дългосрочен план, ще бъде реакцията на наемодателите, които активно търсят наематели, предвид очаквания застой и ограниченото търсене.
Първи дивидент за сезона: Браво Пропърти предлага 4,19 ст. брутно
"БPABO ΠPOΠЪPTИ ФOHД“ AДCИЦ щe paзпpeдeли пъpвия cи дивидeнт. Дpyжecтвoтo peaлизиpa 4.64 cт. пeчaлбa нa aĸция зa 2019 г. и oчaĸвa oщe пo-виcoĸи пpиxoди пpeз 2020 г. Дpyжecтвoтo (бopcoв ĸoд: ВРY) плaниpa дa paзпpeдeля дивидeнт нa cвoитe aĸциoнepи двa пъти гoдишнo. Πpeз 2019 г. e peaлизиpaнa cчeтoвoднa пeчaлбa oт 3.1 млн. лв. Cлeд ĸopeĸциитe cъглacнo чл. 10 oт ЗДCИЦ, peзyлтaтът пoдлeжaщ нa paзпpeдeлянe e в paзмep нa 1,703,094 лeвa. Cъглacнo изиcĸвaниятa нa ЗДCИЦ минимaлният paзмep нa бpyтния дивидeнт cлeдвa дa бъдe пoнe 90% или 4.17 cтoтинĸи нa aĸция. Toчният paзмep нa дивидeнтa пpeдcтoи дa бъдe глacyвaн нa oбщo cъбpaниe нa aĸциoнepитe нa 24 мapт 2020 г. Cъвeтът нa диpeĸтopитe e пpeдлoжил нa aĸциoнepитe дa пpиeмaт peшeниe нa пpeдcтoящoтo гoдишнo oбщo cъбpaниe дa бъдe paзпpeдeлeн дивидeнт в paзмep нa 1 537 730 лeвa, a имeннo 4.19 cтoтинĸи бpyтeн дивидeнт нa eднa aĸция. Πpeз 2019 г. бeшe пocтигнaтa пълнa зaeтocт нa нoвoпpидoбитaтa aдминиcтpaтивнa cгpaдa „Oфиc А“. Дpyжecтвoтo oчaĸвa дa peaлизиpa пo-виcoĸи пocтъплeния oт нaeм и пeчaлбa пpeз тeĸyщaтa гoдинa и пpoгнoзиpa cpeднoгoдишнaтa пeчaлбa нa aĸция дa дocтигнe дo мaлĸo нaд 9.00%, ĸaтo eфeĸт oт cлeднитe фaĸтopи: cpeднo-пpeтeглeният нeизтeĸъл cpoĸ нa дoгoвopитe зa нaeм дo възмoжнo нaй-paннa дaтa зa пpeĸpaтявaнe e 5.68 гoдини, cчитaнo oт 1 янyapи 2020 г., a oчaĸвaнитe cpeднoгoдишни пpиxoди oт нaeм щe дocтигнaт мaлĸo нaд 4.72 млн. лв. Πpeз 2019 г. ca извъpшeни вcичĸи дължими плaщaния пo oблигaциoнния зaeм, cъoтвeтнo 450,000 лeвa пo глaвницa и 485,662 лeвa зa ĸyпoнни плaщaния (лиxви), ĸaтo ĸoeфициeнтът нa пoĸpитиe нa лиxвeнитe плaщaния дocтигнa 5.43 пpи изиcĸвaнe зa минимyм oт 2.0. Πaзapнaтa oцeнĸa нa имoтa ĸъм 31 дeĸeмвpи 2019 г. ce пoвиши c 1.5% дo 63,097,032 лeвa, a ĸoeфициeнтът нa дългa ĸъм cтoйнocттa нa aĸтивитe cпaднa дo 40.2%. Дpyжecтвoтo зaĸyпи нoвoпocтpoeнaтa cгpaдa “Oфиc А” c PЗΠ oт близo 22,000 ĸв. м. зa 59,457,232 лeвa пpeз мaй 2019 г. Cгpaдaт e paзпoлoжeнa в oфиc зoнaтa нa бyл. "Цapигpaдcĸo шoce" дo тъpгoвcĸи цeнтъp Тhе Маll, cpeд нaeмaтeлитe ca Kaмeницa, Еndаvа, Тhіѕ Wау, АВС Glоbаl и Gеnіuѕ Ѕроrtѕ. https://gradat.bg/pazari-i-investicii/bravo-proprti-fond-adsic-shche-razdade-prvi-divident
Стабилни наемни нива и ръст в обема на свободните офис площи
През третото тримесечие на 2019 г. общият обем на офис площи от клас А и Б в София достигна 2.1 млн. кв.м, след като бяха въведени в екплоатация 41,000 кв.м сгради. Подобно на предишни периоди, новодоставените сгради се намират в района на бул. Цариградско шосе, кв. Младост и Хладилника. Квадратурата на офис пространствата, които са в процес на строителство, остава непроменена – 413,000 кв.м., 142, 000 кв.м. от които се очакват да бъдат завършени до края на 2020 година.
За поредно тримесечие наблюдаваме стабилни наемни нива в клас А (между 12 и 14 евро на кв.м) и Клас Б (между 8 и 11 евро на кв.м.). офис сгради в София. Свободните офис площи се увеличиха, достигайки нивото от началото на годината- 9,5% (200,000 кв.м.). Този показател се очаква да се задържи стабилен (9-10%) до края на 2020.
Нетното усвояване за третото тримесечие възлезе на 29,700 кв.м. Очаква се годишния обем да надмине този от миналата година. От друга страна, новоподписаните договори за наем за това тримесечие са 25,900 кв. метра, с което нивата достигат до 70 000 кв. метра до края на годината. Повече сделки се очакват до края на 2019, което би довело до годишно усвояване от около 90 000 кв. метра. Считаме тези резултати за добри за местния пазар, въпреки че представляват спад в сравнявнение с 2017 и 2018 година, когато бяхме свидетели на изключително високо търсене. Повече от 50% от новозаетите площи бяха наети от IT фирми, които предвиждат помещенията за буфер при планирано разрастване.
РЪСТ В ОБЕМА НА ОФИС ПЛОЩИ В СТРОЕЖ
Обемът на офис площите в строеж надхвърли 450,000 кв.м., като предвидените за въвеждане в експлоатация до края на тази година е възможно да превишат 100,000 кв.м.
Пазарът на офис площи в София запази инерцията от началото на годината – в експлоатация през второто тримесечие бяха въведени нови 23,000 кв., а нетно бяха усвоени 27,000 кв.м. В резултат, делът на свободните офис площи се понижи до 9.1%. Обемът на подписаните нови сделки възлезе на 20,500 кв.м., отбелязвайки малък спад спрямо първите три месеца на 2019 г.
Предлагането на модерни офис площи в София се увеличава – офис площите в съществуващи сгради нараснаха до 2.06 млн. кв.м., ръст има и в обема на площите в строеж. В момента се строят малко над 450,000 кв.м., които са предвидени за въвеждане в експлоатация до края на 2022 г. Още около 400,000 кв.м, са планирани за изграждане, но за тях все още няма разрешение за строеж и не са започнати строителни дейности.
Търсенето остана относително стабилно. Обемът на новоподписаните сделки за наем за второто тримесечие отбеляза спад до 20,500 кв.м, като най-активни на пазара бяха наемателите от IT сектора с 53% от новонаетите площи.
Средните наеми останаха стабилни - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират между 12 и 14 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на кв.м. Очаква се през втората половина на 2019 г. наемните нива да останат без съществена промяна.
ОТЛИЧНА ГОДИНА ЗА ПАЗАРА НА ОФИС ПЛОЩИ
Рекорден обем нетно усвоени офис площи за последните 10 години и в резултат спад на свободните площи до 8.3%
През последното тримесечие на годината пазарът на офис площи в София продължи да се развива динамично, запазвайки високата активност наблюдавана през цялата година. Рекорд отбелязаха нетно усвоените площи – 41,500 кв.м., най-високото ниво на тримесечна база от 3 години насам. Обемът на подписаните нови сделки се запази над средното за последните 10 години, като остава висок процентът отдадени площи в новостроящи се сгради – 31% от общия обем за последното тримесечие и 44% за цялата 2018.
Офис площите в съществуващи сгради нараснаха до 1.96 млн. кв.м., след като нови 31,000 кв.м. получиха разрешение за ползване. Предлагането продължава да се увеличава - офисите в строеж се повишават до 440,000 кв.м., от които около 320,000 кв.м. са планирани за завършване до края на 2020 г. Има планирани още около 250,000 кв.м., за които все още няма разрешение за строеж и не са започнати строителни дейности.
Търсенето се запази силно, като през последното тримесечие на годината бяха подписани нови сделки за над 43,000 кв.м., а нетното усвояване за периода е 41,500 кв.м. През 2018 г. новонаетите площи възлязоха на 140,000 кв.м., а нетно усвоените площи са 113,000 кв.м. – рекордно ниво за последните 10 години. Най-активни на пазара за поредна година бяха наемателите от секторите IT, BPO и центровете за споделени услуги с общ дял над 60% от новонаетите площи. Незаетите клас А и Б офис площи в София към края на 2018 г. намаляха с 13% спрямо миналата година, достигайки 164,000 кв.м., а делът им от общия инвентар е 8.3%, спрямо 10% през декември 2017, отчитат от MBL.
Средните наеми регистрираха леко повишение - при клас А офертните нива, с някои изключения, варират основно между 12 и 15 евро на кв.м, а при клас Б - между 8 и 11 евро на кв.м. Очаква се през 2019 наемните нива да останат стабилни.
ТЕНДЕНЦИИ НА РЪСТ ПРИ ЛУКСОЗНИЯ ХОТЕЛСКИ ПАЗАР В БЪЛГАРИЯ
Хотелите от категория 4 и 5 звезди в София увеличиха приходите си за 2017 г. с над 15%
Луксозните хотели в София запазиха положителния тренд и подобриха своите резултати. Средното нивото на заетост през 2017 г. достигна 50%, отбелязвайки ръст от 5% спрямо предходната година. Общият брой на чуждестранните туристи, пренощували в столицата също нараства, като за 2017 г. той е 575,000 – с 67,000 повече от 2016 г. Годишните приходи от нощувки в София достигнаха 62.1 милиона евро за 2017 г., спрямо 53.9 милиона евро за 2016 г.
Основните фактори за растеж са нискотарифните полети до столицата, както и увеличеният брой бизнес пътувания. Доказателство за позитивните тенденции на хотелския пазар в София е и фактът, че в процес на изграждане са няколко големи хотела, чиито завършване е планирано да бъде до края на 2020 г. - хотел “Hyatt” на паметника „Васил Левски“ ще има 190 стаи, а хотел “Marriott“ на площад Македония – 232 стаи.
Висококатегорийните и луксозни хотели по Черноморието също отчетоха ръст в приходите през 2017 г., достигайки 177.3 милиона евро в Бургаска и 124.9 милиона евро във Варненска област, в резултат от по-високи реализирани цени. В Бургаска област средната заетост през активния сезон беше 63%, а във Варненска област - 53%.
В унисон с рекордния обем на инвестиционните сделки на пазара на бизнес имоти през 2017 г., активността в хотелския сегмент отбеляза високо ниво за поредна година. На пазара доминираха български инвеститори, а обемът на сделките с хотели надхвърли 40 милиона евро.
Според MBL, известните хотелски брандове с отлична локация ще продължат да бъдат успешни. Луксозните хотели са в по-добра пазарна позиция да отговорят на промените в търсенето с по-високо технологично ниво и иновации. Макар и със значително по-високи цени, хотелите от категория 4 и 5-звезди ще продължат да доминират и бележат ръст в заетостта и приходите си, поради факта, че са по-разпознаваеми, предлагат повече сигурност и адекватно обслужване.
